15. 租房与买房

行政法规写得很明白：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。」三件事要写进合同：押金收多少、什么时候退、什么情况下能扣。合同里没写的理由，房东不能拿来扣你的钱

国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm

退租那天和房东一起拍照录像。水表、电表、燃气表的读数都拍下来，墙面和地面也拍。押金被无故扣了，先找房屋租赁管理部门投诉。金额不大的走小额诉讼，见第 8 节

行政法规写得很明白：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」腾退就是让你搬走。遇到这类情况先报警，把证据留下。不要自己动手对抗

国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm

报警是为了留下出警记录，以后要求赔损失时它就是证据。同时通知房屋租赁管理部门

行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为，中介不能替房东收你的房租和押金。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会

国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm

付款前核对收款人是不是产权证上的名字。不是本人的，问清楚，并留一份书面授权。中介只能收牵线撮合的居间服务费

行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。转租经营就是企业从房东手里整租下来，再转租给你。一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业跑路时押金和剩余租金一起没的风险。同时签了租金贷的，风险更大

国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm

签约时看清有没有绑定贷款。如果是分期 App 把一年的钱一次性给了公寓、你按月还贷，那么公寓跑了你还要接着还。这种合同不签

民法典里有一条叫「买卖不破租赁」。法条原话是：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。意思是租期里房子换了主人，已经签好的租约照样有效。新房东要按原合同让你住到期满

全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml

前提是你已经合法住进去了，法条里的说法是合法占有使用。合同、转账记录、入住时间的证据要留好

最常见的两种血本无归，一是把租金付给了不是产权人的人，二是房子早就抵押给银行，后来被查封。转账时备注「某某房屋某月租金」，出了纠纷这就是直接证据

作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

产权信息可以去当地不动产登记中心查。签约时让房东本人到场，本人来不了的，要一份授权委托书。二房东转租给你的，要有原房东的书面同意

规章写得很明白：约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过其在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转。意思是房款进的是受监管的专用账户，不是中介自己的账户，也不是某个经纪人的私人账户

住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1918920.htm

房款是几十万到几百万，是这本书里单笔金额最大的一件事，别用微信转给经纪人。还有两种常见的多收钱。一是两家中介联合做同一单，这种只能收一份佣金。二是代办贷款、代办过户，这属于另外的服务，要单独签合同并事先告知收费。所有款项都走转账并备注用途，见第 6 条（签约前核对产权证和抵押情况）。

规章写得很明白，最小的出租单位是原设计的房间，不能把一间房再隔成几间分开租。人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。租期内出租人也不得单方面随意提高租金

住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1845070.htm

违规隔断被查处时，搬家的是租客，押金和已经付掉的租金往往拿不回来。安全上也差：隔断墙常常堵住逃生的通道，一屋住很多人还共用一条电线。看房时注意三点：墙是不是后来砌的，房间有没有窗，电表带不带得动这么多人。

国务院办公厅的文件写得很明白：「城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或『小产权房』。」同一份文件还规定，农民卖掉或者租出住房以后，再申请宅基地不予批准。2019 年中央农办和农业农村部的文件又说了一遍：「严禁城镇居民到农村购买宅基地。」同一份文件给出了合法的路：城镇居民可以租农房居住或者经营，租赁合同的期限不得超过二十年，到期双方可以另行约定

国务院办公厅 (2007). 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71 号）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2008-03/28/content_2395.htm；中央农村工作领导小组办公室、农业农村部 (2019). 关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11 号）第五、六部分. https://www.moa.gov.cn/govpublic/NCJJTZ/201909/t20190920_6328397.htm

宅基地就是村里分给本村村民盖房的地，只能分给本村人。租农房时和出租的农户签书面合同，写清租期、租金、能不能装修改建，以及装修的钱到期怎么算。文件规定租期不超过 20 年，别签「租 50 年」「租 70 年」这类合同，更别一次付清多年租金。文件还禁止下乡用宅基地盖别墅大院和私人会馆，别出钱给村民「合建」。